Novela zákona o DPH od 1. 7. 2025: co znamená pro prodej nemovitostí

Od 1. 7. 2025 platí novela zákona o DPH, která mění i pravidla pro prodej nemovitostí. Přináším přehled bodů, které se mohou dotknout prodávajících.

Registrace k DPH – nové limity

• Od 1. 1. 2025 se obrat pro povinnou registraci sleduje za kalendářní rok, nikoliv klouzavě za 12 měsíců.
• Hranice 2 mil. Kč zůstává; při jejím překročení se stáváte plátcem od 1. ledna následujícího roku.
• Nově existuje druhý limit 100 tis. EUR (≈ 2,536 mil. Kč) – při jeho překročení vzniká registrace už od následujícího dne.

Kdy se prodej nemovitosti počítá do obratu

• Prodej starší nemovitosti se do sledovaného obratu započítává, ale jen jde-li o ekonomickou činnost prodávajícího.
• Jednorázový prodej soukromé nemovitosti fyzickou osobou bez jiné podnikatelské činnosti povinnost registrace k DPH nevyvolá.
• Podnikatel: prodej starší nemovitosti z obchodního majetku se od 1. 7. 2025 do obratu započítává i při osvobození od DPH.

Kdy je i jednorázový prodej „ekonomickou činností”

Týká se typicky fyzické osoby – nepodnikatele, která prodává novostavbu RD či bytu nikdy neobývanou pro vlastní potřebu. Rozhodující je účel: pokud stavba vznikla od počátku za účelem prodeje a dosažení zisku (ne vlastního bydlení), případně jde o opakovaný případ, vzniká povinnost registrace a odvodu DPH z prodejní ceny.

Novostavby a development: lhůta 2 roky místo 5 let

• Dříve byl prodej novostavby osvobozen od DPH po 5 letech od kolaudace.
• Nově novostavba podléhá DPH jen po dobu 2 let od kolaudace či podstatné změny.
• DPH se týká pouze prvního prodeje – každý další prodej (i ve 2leté lhůtě) je osvobozen, bez nároku na odpočet.
• Existuje možnost dobrovolného zdanění po uplynutí lhůty – platí ale jen u plátců DPH na obou stranách.

Podstatná změna (rekonstrukce)

• Pokud náklady na rekonstrukci či modernizaci starší nemovitosti přesáhnou 30 % následné prodejní ceny, vzniká nutnost registrace a odvodu DPH.
• Osvobození pak nastává opět po 2 letech od dokončení změny.

Nová definice stavebního pozemku

• Stavebním pozemkem je pozemek, na němž lze umístit stavbu pevně spojenou se zemí (dle územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu).
• I odlesnění, příprava staveniště, přivedení sítí či zpevnění přístupové cesty dělají z pozemku stavební.
• Prodej plátcem nebo podnikající fyzickou osobou se automaticky zdaňuje, splní-li tuto definici; u nepodnikatele opět rozhoduje, zda prodej naplňuje znaky ekonomické činnosti.

Můj pohled

Novela může překvapit hlavně ty, kdo staví „na prodej”, developery a majitele nemovitostí po rozsáhlejší rekonstrukci. U běžného jednorázového prodeje vlastní nemovitosti se obvykle nic nemění. Berte to prosím jako orientační přehled, ne jako daňové poradenství – pravidla mají řadu výjimek. Pokud plánujete prodej novostavby, pozemku nebo nemovitosti po větší rekonstrukci, ráda vás propojím s daňovým poradcem a celý prodej nastavíme bezpečně.