Černé stavby a jejich legalizace podle nového stavebního zákona
Co je černá stavba, jaká nese rizika při prodeji a koupi nemovitosti a jak probíhá její legalizace (dodatečné povolení) podle nového stavebního zákona.
Černé stavby jsou téma, na které při prodeji i koupi nemovitosti narazíme častěji, než byste čekali – od nepovolené kůlny po přístavbu, která nikdy neprošla úřadem. Nový stavební zákon (zák. č. 283/2021 Sb.) přitom přístup k nim zpřísnil. Připravila jsem přehledný souhrn toho nejdůležitějšího.
Kategorie staveb podle nového stavebního zákona
Jestli stavba vůbec potřebovala povolení, závisí na její kategorii:
| Kategorie | Kde ji najdete | Povolení | Kolaudace |
|---|---|---|---|
| Drobné | příloha č. 1 | ne | ne |
| Jednoduché | příloha č. 2 | ano | některé |
| Vyhrazené | příloha č. 3 | ano | ano |
| Ostatní | neuvedené v příl. 1–3 | ano | ano |
Mezi drobné stavby (bez povolení, ale v souladu s územním plánem) patří např. stavby do 40 m² zastavěné plochy a 5 m výšky bez obytných prostor, skleníky do 40 m², bazény do 40 m² u rodinných domů, oplocení do 2 m nebo opěrné zdi do 1 m. Stavby pro bydlení a garáže ale povolení potřebují vždy.
Co je (a co není) černá stavba
Černá stavba je stavba či terénní úprava provedená bez příslušného povolení nebo v rozporu s ním. Patří sem i stavba na cizím pozemku, špatně zakreslené hranice nebo nelegální přístavba/nástavba jinak legálního objektu.
Naopak černou stavbou není objekt, který v minulosti povolen byl, jen se k němu nedochovaly doklady – to se řeší tzv. pasportem (viz níže).
Pozor: odstranění se nepromlčuje
Klíčové a často překvapivé pravidlo: právo stavebního úřadu nařídit odstranění černé stavby se nepromlčuje. Úřad může řízení zahájit kdykoli poté, co nelegální stavbu zjistí, bez ohledu na to, kolik let od jejího postavení uplynulo. Promlčuje se pouze odpovědnost za přestupek (3 roky) – ne ale samotná povinnost stavbu řešit.
Jak černou stavbu poznáte
Prvním vodítkem je katastr nemovitostí:
- stavba není evidována (pozor – některé stavby se do KN nezapisují), nebo
- stavba je evidována, ale nesprávně (neodpovídá skutečnému stavu na pozemku).
Porovnání katastrální mapy s leteckým snímkem často napoví, že „něco nesedí”.
Vlevo stavba odpovídá zákresu v katastru, vpravo je na pozemku stavba navíc, která v katastru chybí – typický signál možné černé stavby.
Rizika černé stavby
- Omezené financování – na černou stavbu banka zpravidla neposkytne hypotéku.
- Omezené pojištění.
- Pokuty a nařízení odstranění (demolice).
| Porušení | Hrozící pokuta |
|---|---|
| Černá stavba (přestupek) | až 2 mil. Kč; v chráněných územích až 4 mil. Kč |
| Nepořízení pasportu u stavby bez dochované dokumentace | až 400 tis. Kč |
Legalizace = dodatečné povolení (a lhůta 30 dní)
Legalizace znamená dodatečné povolení stavby (§ 256 nového stavebního zákona). Zákon ji ale podmiňuje – stavebník musí prokázat zejména:
- splnění obecných podmínek (povolení záměru, soulad s územně plánovací dokumentací),
- že stavba nevyžaduje výjimku ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. ochrana přírody),
- že stavba nevyžaduje výjimku z požadavků na výstavbu (odstupové vzdálenosti, hluk, požární bezpečnost, koeficient zastavění…),
- uhrazení pokuty za přestupek, byla-li uložena.
Jinými slovy: stavby, které potřebují výjimku, dodatečně povolit nelze. Nový zákon navíc vypustil dřívější zohlednění „dobré víry”, takže je přísnější.
Časově je zásadní tato lhůta: jakmile úřad zahájí řízení o odstranění stavby, je nutné podat žádost o dodatečné povolení do 30 dnů. Když je žádost zamítnuta, nelze ji podat znovu – následuje nařízení odstranění. U černé stavby se proto vyplatí být aktivní co nejdříve.
Pasportizace: když chybí dokumentace
Pokud byla stavba legálně povolena, ale nedochovala se k ní dokumentace, řešením je pasport stavby – zjednodušená dokumentace zachycující skutečný stav (průvodní list, souhrnná technická zpráva, situační a výkresová dokumentace; § 158 odst. 3 stavebního zákona). Vlastník má povinnost dokumentaci uchovávat, případně pasport pořídit – jinak hrozí pokuta až 400 tis. Kč.
Můj pohled
Soulad mezi skutečným stavem nemovitosti a tím, co je zapsané na katastru, je pro úspěšný prodej naprosto zásadní. Jako vaše makléřka jednám s péčí odborníka – mým úkolem je odhalit jakékoliv případné nesrovnalosti ještě předtím, než nemovitost vůbec začneme inzerovat.
Často se stává, že na pozemku stojí černá stavba, přístavba nebo garáž, která není správně zanesená v katastrální mapě, případně k ní chybí dokumentace. Jako prodávající byste za takové skryté vady nesli plnou odpovědnost.
Proto u každé nemovitosti ještě před spuštěním prodeje důsledně prověřuji kompletní dokumentaci. Pokud narazíme na jakékoliv specifika, která bude potřeba vyřešit, propojím vás se špičkovými advokáty a projektanty, se kterými spolupracuji. Celý obchod nastavíme tak, aby byl stoprocentně bezpečný, právně nenapadnutelný a vy jste mohli klidně spát.
Zdroj: ARROWS – Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákoníku